|
Property
โสภณ พรโชคชัย : เรื่อง
Property Investment Traps
ระวังกับดัก, จงซื้ออสังหาริมทรัพย์ อย่างรอบรู้
ตอนนี้หลายคนอยากซื้ออสังหาริมทรัพย์
เพราะฝากแบงค์ก็ขาดทุน บ้าง ก็รวยจากตลาดหุ้น
บ้างก็ซื้อตามๆ คนอื่นไป ท่านคงทราบดีว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างไม่รอบรู้
ทำให้ ทุนหาย กำไรหด คือ นอกจากจะไม่ได้ดอกผล
จากการซื้อแล้ว ทรัพย์สินยังอาจด้อยค่าลงไปเสียอีกการตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์
ทำให้เราได้เรียนรู้ความจริงจากปรากฏการณ์ น้ำลดตอผุด
ได้เป็นอย่างดี ดังนั้น ในฉบับนี้จึงขอเสนอ
Property Investment Traps เผื่อจะได้ ยับยั้งชั่งใจ
ให้เกิดความรอบคอบก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ซื้อไกล...
ไกล
โดยทั่วไปราคาบ้านและที่ดินในเมืองจะแพงเป็นธรรมดา
บ้านเรือน ใหม่ๆ จึงมักตั้งอยู่ชานเมืองไกล
ๆ การอยู่ไกลๆ นี่แหละเป็นเรื่องที่น่าปวดหัวเป็นอย่างยิ่ง
ประการแรก ค่าทางด่วนก็จะแพงขึ้นทุกวัน ถ้าแต่ละวันเสียค่าทางด่วน
160 บาท เสียค่าน้ำมันรถและค่าสึกหรอรถอีก 140
บาท รวมเป็น 300 บาท ปีหนึ่งก็คงเป็นเงิน 109,500
บาท ถ้าต้องเสียอย่างนี้ ไปชั่วนาตาปี ณ อัตราผลตอบแทน
10% นั่นแสดงว่าต้นทุนส่วนนี้เป็นเงิน 1.095
ล้านบาท (109,500 / 10%) ประเด็นที่ต้องคิดก็คือ
ถ้าเราซื้อบ้าน ใกล้เมืองกว่านี้จะคุ้มกว่าไหม
จริง ๆ การอยู่ไกล ๆ เมืองออกไปนั้น คนรวยคงไม่มีปัญหาเรื่องค่า
ทางด่วน คนจนก็ขึ้นทางด่วนด้วยรถประจำทางได้
แต่คนชั้นกลางจะสู้ไม่ได้ ดังนั้น ที่อยู่ไกลเมืองจึงไม่เหมาะกับคนชั้นกลางนัก
การอยู่ไกลๆ และโดยเฉพาะหมู่บ้านที่มีการดูแลชุมชนที่ไม่ดี
ก็อาจ ถูกยกเค้าได้ สภาพชุมชนก็ทรุดโทรม ราคาขายต่อก็อาจตกได้อีก
ยิ่งถ้าได้เพื่อนบ้านไม่ดี ยิ่งแล้วไปใหญ่ ถ้ามีโอกาสเราจึงต้องพยายาม
make friend กับเพื่อนบ้านให้ดี อย่าให้มีอะไรขัดเคืองกัน
จะได้ช่วยกัน ดูแลได้ ตามภาษิตจีนที่ว่า ญาติไกลหรือจะสู้เพื่อนบ้านใกล้ๆ
ได้
ความ ไกล๊..ไกล นี้ ยังอาจรวมความถึงการอยู่ในที่แม้ไม่ไกล
แต่การ จราจรติดขัด ซึ่งกว่าจะเข้าเมืองได้
ก็เหนื่อยแทบแย่ เช่น แถวบางนา ซึ่ง บางคนต้องทิ้งบ้านหลังละสิบล้านไว้ให้
ยัยเอี้ยง-ยัยเอื้อง อยู่ในวัน ธรรมดา แล้วตัวเองมาอยู่คอนโดในเมืองแทน
อย่างไรก็ตามในอนาคต เฉพาะกรณีบางนา มีศักยภาพที่ดีมาก
เพราะจะมีทางด่วนเหนือทางด่วนคลองเตย-บางนา
ปัจจุบัน ซึ่งจะทำให้การ จราจรคล่องตัวกว่านี้
(แต่ตอนนี้ทนอดและอดทนไปก่อน!!)
หลงภาพมายา
การหลงภาพมายา ก็มีตั้งแต่การไปงานเปิดตัวโครงการใหญ่ๆ
เห็น ดาราหรือคนดังซื้อบ้านในโครงการดังกล่าว
เลยซื้อตามไปอย่างลืมตัว จนถึง การไปดูการตกแต่งที่สุดอลังการ
โดยไม่ทันคิดว่าจะสอดคล้องกับชีวิตจริง หรือไม่
สิ่งที่ควรคิดประการหนึ่งก็คือ สินค้าที่เป็น
แฟชั่น มักไม่คงทน เช่น บางคนอาจชอบ ทาวน์เฮาส์
3 ชั้น 7 ระดับ ดูทันสมัยกว่าแบบเดิมๆ แต่พออยู่ๆ
ไปกลับน่าเบื่อชะมัด เพราะชีวิตนี้ต้องขึ้นบันไดอยู่ทุกขณะจิต
บ้านทาวน์เฮาส์บางหลัง อาจดูคล้ายคลึงของฝรั่งในยุโรปและอเมริกา
ปิดเสียมิดชิด (เพราะที่นั่นหนาวจัด) แต่มาอยู่บ้านเราที่ร้อนจัด
อาจทำให้ เรารู้สึกอุดอู้ หรือเสียเงินค่าไฟฟ้ามากเกินไปโดยใช่เหตุ
นอกจากนี้ยังมีบางกรณี ที่บ้านตัวอย่างตกแต่ง
แหกตา เราบ้าง เช่น ใช้เตียงขนาดเล็กพิเศษ ทำให้ห้องแลดูกว้างขวางเกินจริง
ถ้าเราไม่ดูให้ดีๆ อาจทำให้เรา ติดกับ ซื้ออย่างไม่รอบรู้ได้
ชุมโจรในบ้านที่ราคาถูกมากๆ
จนเกินไป นอกจากเป็นที่อยู่อาศัยของผู้มี รายได้น้อยที่ไม่ค่อย
ศิวิไลซ์ แล้ว ยังอาจเป็น ชุมโจร เพราะความ
ถูก ก็ได้ ภาษิตเนปาลจึงมีว่า ซื้อของถูกร้องไห้หลายหน
(ตอนซ่อม/ช้ำใจ) ซื้อของแพงร้องไห้หนเดียว (ตอนควักเงินซื้อ)
แต่อย่าลืมนะครับ กฎทุกกฎย่อมมีข้อยกเว้น
แต่บางครั้งเรามีเงินน้อยก็อาจต้องอยู่ในที่อยู่แบบถูกๆ
ไปก่อน ทั้งนี้ เพราะที่อยู่อาศัยของคนเรานั้น
มัน พลวัตร (dynamic) ไปตามฐานะทางเศรษฐกิจของเรา
ถ้าเรารวยขึ้นก็จะย้ายไปอยู่บ้านที่ดีขึ้น แพงขึ้น
แต่ถ้า จนลงก็จะเป็นในทางตรงกันข้าม
นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยยัง พลวัตร ไปตามวัยด้วย
เช่น อยู่บ้านเดี่ยวตั้งแต่หนุ่มจนแก่ พอแก่ตัวลงลูกหลานก็ไม่อยู่ด้วย
การอยู่บ้านเดี่ยวหลังใหญ่อาจเป็นภาระและไม่ปลอดภัยเท่าอยู่ห้องชุด
ก็อาจมีการ เปลี่ยนแปลงได้เช่นกัน
ผิดคาด-ฝันค้าง
เจ้าของโครงการบางรายหลอกลวงผู้ซื้อบ้านว่า
มาซื้อตึกแถวตรงนี้ เพราะฝั่งตรงข้าม ห้าง...
จะมาเปิดในเร็วๆ นี้ ซึ่งเป็นเรื่องเท็จ เราไม่รอบรู้
หลงเชื่อง่าย ก็ เสร็จ
บางรายอยากทำการค้า เลยถูกคนขายวาดฝันว่า โครงการตึกแถวนี้จะกลายเป็นตลาดค้าส่งใหญ่แทนตลาดเดิมในเมืองในอนาคต
หรือว่าโครงการนี้จะดีอย่างนั้นอย่างนี้ แต่ปรากฏว่าทั้งโครงการมีแต่
ตึกแถวล้วน หรือมีตึกแถวมากกว่า 20% ของบ้านทั้งโครงการ
อย่างนี้คงไม่ ค้าคล่อง เพราะถ้าต่างคนต่างค้าก็คงนั่งมองตากันเองปริบๆ
แน่นอน
โปรดสังเกตดูว่า ในหมู่บ้านจัดสรรหรือหมู่บ้านชนบท
บ้านที่เปิดขาย ของค้าปลีกนั้น โดยทั่วไปควรมีไม่เกิน
5% ของบ้านทั้งหมด ถ้าเกินกว่านี้ ก็คงไม่ เวิร์ค
ยังเคยมีอยู่โครงการหนึ่ง ผู้ประกอบการรายนี้ไม่หลอกชาวบ้าน
สร้าง ห้องชุดประมาณ 5,000 หน่วย สร้างห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่
ตอนแรก คนก็ซื้อกันเหมือนได้เปล่า แต่ตอนหลังก็กลับไม่มีคนมาอยู่เลย
ส่วนหนึ่ง ก็เพราะคนซื้อส่วนมากซื้อไว้เก็งกำไร
ไม่ได้ตั้งใจอยู่เอง นี่ก็เป็น กรรม ของผู้แห่ตามหวัง
ฟันกำไรเกินงามนั่นเอง
(มินิ) ออฟฟิศยอดฮิตในอดีตมีอยู่ยุคหนึ่งเราสร้างอาคารสำนักงานกันมากมาย
เจ้าของจำนวนหนึ่ง ก็อาจหวังจะมี อนุสรณ์สถาน
ประจำตระกูล จึงสร้างกันโดยไม่ดูทำเล คลองประปาก็มี
คลองจั่นก็มี ปากเกร็ดก็มี จริงๆ แล้วเรามีสำนักงานใหญ่ๆ
ดีๆ ไม่น้อยหน้าสิงคโปร์ด้วยซ้ำไป แต่เราต่างคนต่างอยู่
เลยไม่มีพลังธรรมชาติของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ต้องอยู่รวมกัน
จึงจะมีพลัง เมื่อมีคนมาอยู่มาก ก็จะเกิดพลังต่อรอง
พลังดึงดูดมาก กลายเป็นย่าน sub-centre ต่างๆ
ขึ้นมาได้
สำหรับกลุ่มนายทุนที่มีเงินน้อยลงมาหน่อย ก็อาจสร้างหรือซื้อมินิ
ออฟฟิศ อย่างน้อยก็จะได้มีอะไรเป็นของตนเองบ้าง
แต่การมีขนาดเล็กๆ อย่างนี้ ก็มักจะไม่ เวิร์ค
มากนัก เช่น มีที่จอดรถไม่เพียงพอ ทำให้ใน ภายหลังค่าเช่าตกต่ำมาก
กลายเป็นสินค้าเกรดต่ำๆ ไป และทรุดโทรมไป
ศูนย์การค้า Size does matter
ในหนังเรื่องก็อตซิลล่า มีคำขวัญว่า Size does
matter การลงทุนใน ศูนย์การค้าก็เหมือนกัน ต้องใหญ่จึงอยู่ได้
เข้าทำนองปลาใหญ่กินปลาเล็ก
ธรรมชาติของศูนย์การค้ากับอาคารสำนักงานจึงต่างกันตรงนี้นี่เอง
ศูนย์การค้ามีการแข่งขันกันมาก หากมีขนาดเล็กกว่าก็ไม่อาจอยู่ได้
จะสังเกตได้ว่าในแต่ละย่านมักจะมีเจ้าใหญ่ที่อยู่รอดได้เพียงเจ้าเดียวหรือ
สองเจ้าเท่านั้น ที่เหลือก็ หงอย
ถ้าเราไม่ใช่ผู้สร้าง แต่เป็นผู้เช่าพื้นที่ในศูนย์การค้านั้น
สิ่งหนึ่งที่ควรคิด ก็คือ การ เซ้ง ระยะยาวนั้น
แม้จะจ่ายถูกกว่าการเช่าระยะสั้น แต่เสี่ยงกว่า
มากมายนัก ถ้าศูนย์การค้านั้นไม่รอด พื้นที่ที่เราเช่าไว้ก็มีค่าเพียงแค่
โกดังเท่านั้น ดังนั้นถ้าคิดจะ เซ้ง ต้องเล็งอนาคตให้ดีที่สุด
ซื้อบ้านตากอากาศ..ดีไหม
คนมีเงินล้นเกินพอประทังชีวิต สามารถเสพสุขทางอื่นได้
เขาเรียกว่า กระฎมพี พวกเรานี้มักจะชอบเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
อสังหาริมทรัพย์ก็เป็น ทรัพย์หนึ่งที่คนอยากซื้อยามมี
เช่นเดียวกับการซื้อทองหยอง ดังนั้น ถ้า เศรษฐกิจดี
รายได้ถึง รสนิยมวิไล ใจใฝ่เก็งกำไร ก็อาจซื้อสวนเกษตร
สวนป่า รีสอร์ท ที่ดินรอบสนามกอล์ฟ คอนโดตากอากาศ
(ริมทะเล ชายภูเขา) รวมไปถึง มารีนา ริมแม่น้ำไว้ตากอากาศ
ความจริงคนที่ซื้อสินค้าประเภทนี้ได้ ต้อง เหลือกิน-เหลือใช้
มากๆ เพราะไม่คุ้มทุนที่จะซื้อ แต่ซื้อเพื่อการมีสถานะ
การมีความเป็นส่วนตัว ไม่ต้องไปอยู่โรงแรมปะปนกับใคร
เป็นต้น พวกนี้ไม่ได้ซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร หรืออยู่เป็นเรื่องเป็นราว
แต่คนที่หวังเก็งกำไร หรือมีทรัพย์ไม่ถึง ซื้อไปแล้วอาจติดมือ
ปล่อย ไม่ออก ค่าดูแลก็แพง ทำให้ขาดทุน บักโกรก
ได้ ดังนั้น ผู้ซื้อจงควรสังวร ควรชั่งใจเสียบ้างว่า
เรามีกำลังเพียงพอในการซื้อหรือไม่
ตอนซื้อ แต่ละคนก็มักวาดหวังไว้สวยงาม เช่น
พวกที่ซื้อบ้านพร้อมที่ จอดเรือแบบมารีนา ก็วาดฝันไว้สุดหรู
สุดท้ายคนซื้อต่างไม่มาอยู่ตามนัด คนขายก็ เจ๊ง
เพราะ cashflow ไม่ได้ดังที่วางแผนไว้
ข้อคิด ซื้ออย่างไม่มืดบอด
ดังนั้น จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คงต้องพิจารณาให้ถ้วนถี่
1. ต้องถ้วนถี่ ตรวจสอบให้ดี ดูเองไม่ได้ก็พึ่งเพื่อนหรือจ้างผู้รู้
เช่น ผู้ประเมิน ทนาย วิศวกร มาศึกษาดู อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ผักปลา
ถูกๆ ดังนั้น ฆ่าควาย อย่าเสียดายเกลือ
2. ต้องลงทุน ลงแรงให้มาก โดยเฉพาะในการสำรวจวิจัยหาข้อมูล
เปรียบเทียบกับโครงการข้างเคียง เพื่อให้แน่ใจว่าได้ราคาสมน้ำ
สมเนื้อจริงๆ
3. ในทำนองเดียวกันก็คือ ต้องมีเวลาเพียงพอในการตัดสินใจ
การสุ่ม เสี่ยงตัดสินใจโดยไม่รอบคอบอาจเสียใจได้
การสุ่มเสี่ยงอาจฟลุค (fluke) ได้กำไรบ้าง แต่พึงเข้าใจว่า
เสียดายที่ไม่ได้ซื้อ ยังดีกว่า เสียดายที่ซื้อ
4. สุดท้ายก็คือ อย่าโลภจนขาดสติ ต้องมีสติจึงจะสามารถค้นหาทาง
สว่างได้ในที่สุด
ความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ดูเพิ่มเติมได้ที่ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย
(www.thaiappraisal.org) และโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
(www.trebs.ac.th)
มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย และโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
ขอเชิญคุณผู้สนใจเข้ารับฟังปาฐกถาพิเศษ จาก
อธิบดีกรมธนารักษ์ วิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ และการอภิปรายเรื่อง
การบริหาร/การลงทุนทรัพย์สินอย่างไรให้ได้ประโยชน์สูงสุด
โดยวิทยากร อย่าง บูรณิศ ยุกตะนันท์ ผู้อำนวยการสำนัก
งานตลาด กรุงเทพมหานคร, ธีระ รัตนะวิศ ที่ปรึกษาการ
รถไฟแห่งประเทศไทย และ นายบรรยง วิเศษมงคลชัย
กรรมการ ผู้จัดการ บริษัทบริหารสินทรัพย์กรุงเทพพาณิชย์
จำกัด
ในวันพฤหัสบดีที่ 25 มีนาคม 2547 ณ ห้องรัตนโกสินทร์
โรงแรมนารายณ์ ระหว่างเวลา 12.30-17.00 น.
ผู้สนใจสามารถลงทะเบียน โดยเสียค่าบำรุงฯ
ในนาม มูลนิธิ ประเมินค่าทรัพย์สินไทย 550 บาท
สอบถามรายละเอียดได้ที่
คุณชานนท์ เฮง
โทร. 0 2295 2294 ต่อ 102
|
