แนวโน้มการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้น่าจะชะลอตัว ผู้ประกอบการคงยังรอดูทิศทางของเศรษฐกิจ การจัดตั้งรัฐบาลและนโยบายการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ นอกจากนี้ท่ามกลางความเสี่ยงทางเศรษฐกิจจากปัจจัยความไม่แน่นอนหลายประการในปี 2551 อาทิ ความผันผวนของราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อที่จะมีผลต่อภาวะค่าครองชีพและยังจะเป็นตัวแปรที่อาจกดดันให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้น และการแข็งค่าของเงินบาทที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถในการแข่งขันของสินค้าส่งออก เป็นต้น ที่อาจจะส่งผลกระทบโดยตรงต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค

ผู้ประกอบการอาจต้องมีการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ในการลงทุนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย การหาทำเลใหม่ๆ การทำสินค้าแบบเจาะกลุ่มลูกค้ามากขึ้น (Niche Market) เนื่องจากพฤติกรรมของผู้บริโภคมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา การผลิตสินค้าสอดคล้องกับสภาวะตลาดในขณะนั้นเป็นสิ่งที่สำคัญ นอกจากนี้การเปิดโครงการให้จองก่อน (Pre-sales) หรือไม่ก็เปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาด หากประสบความสำเร็จก็จะเปิดเฟสต่อไป เพื่อช่วยป้องกันการเกิดปัญหาความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์อุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับแนวโน้มความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2551 คาดว่า กำลังซื้อต่อที่อยู่อาศัยอาจยังคงไม่ปรับตัวดีขึ้นอย่างรวดเร็วนัก จากการสำรวจทิศทางของตลาดและความต้องการที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า แนวโน้มการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในปี 2551 ความต้องการที่อยู่อาศัยน่าจะมีแรงซื้อมาจากความต้องการที่อยู่อาศัยพื้นฐานเพื่อการที่อยู่อาศัยจริง ที่เป็นตลาดกลุ่มที่มีกำลังซื้อ มีความจำเป็นในการซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงนี้ ซึ่งผู้ซื้อกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มแรกที่จะเข้ามาในตลาดที่อยู่อาศัย สำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคในขณะนี้ได้ปรับเปลี่ยนไปตามสภาวะของตลาด โดยเฉพาะในภาวะที่ตลาดมีการแข่งขันสูง และมีสินค้าออกสู่ตลาดจำนวนมาก ทำให้ผู้บริโภคมีข้อเปรียบเทียบในแต่ละสินค้ามากขึ้น อาทิ ราคา ทำเลที่ตั้งของโครงการ พื้นที่ใช้สอย

ประเด็นสำคัญจากการสำรวจแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย ศูนย์วิจัยกสิกรไทย พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยในปี 2551 บ้านเดี่ยวยังเป็นที่อยู่อาศัยที่คนต้องการเป็นเจ้าของมากที่สุด จากการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยใน 2551 พบว่า ผู้บริโภคต้องการบ้านเดี่ยวมากที่สุดถึง 35.6% ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งสอดคล้องกับสถาณการณ์ตลาดที่เห็นได้ว่ารูปแบบที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประเภทบ้านเดี่ยวเป็นสัดส่วนที่ใหญ่ในตลาดที่อยู่อาศัย โดยในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2550 มีจำนวน 32,309 หน่วย จากที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภท 60,919 หน่วย

อย่างไรก็ตาม สภาวะที่ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคปรับตัวลดลงดังเช่นปัจจุบัน ทำให้การตัดสินใจขั้นสุดท้ายในการซื้อที่อยู่อาศัยอาจไม่ได้ขึ้นอยู่กับความต้องการเพียงด้านเดียว ดังที่เห็นได้จากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทโครงการบ้านจัดสรร โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยว ประสบกับภาวะชะลอตัว

โดยรูปแบบที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลประเภทบ้านเดี่ยวในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2550 มีจำนวน 32,309 หน่วย หดตัวลง 11.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า โดยมีสาเหตุจากภาวะเศรษฐกิจไทยยังคงเผชิญกับปัญหาต่างๆ อาทิ ราคาน้ำมัน ภาวะเงินเฟ้อและปัญหาค่าครองชีพ และการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ได้ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย และอำนาจการซื้อของผู้บริโภค ส่งผลให้ภาวะตลาดที่อยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลง ผู้ประกอบการมีการปรับตัวทางธุรกิจให้สอดคล้องกับสภาวะตลาด ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บางกลุ่มได้ปรับวิกฤตให้เป็นโอกาสทางธุรกิจ โดยเฉพาะในช่วงที่ราคาน้ำมันเริ่มสูงขึ้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์บางรายได้หันมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ทำเลในย่านธุรกิจใจกลางเมือง และตามเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินพาดผ่านแทน
ที่มา : ศูนย์วิจัยกสิกรไทย

สำหรับรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ผู้บริโภคต้องการในลำดับต่อมา ได้แก่ โครงการที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 20.1 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด ในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยประเภทบ้านแฝด คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13.4 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด และสำหรับประเภทอาคารพาณิชย์ คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 5.2 ของผู้ที่คิดจะซื้อหาที่อยู่อาศัยทั้งหมด

ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของผู้บริโภค...ระดับราคา 1 -2 ล้านบาท : จากแบบสำรวจ พบว่า ระดับราคาเป็นปัจจัยสำคัญอันดับหนึ่งในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย จากการสำรวจถึงความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ของผู้บริโภค พบว่า ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการมากที่สุด คือ ระดับราคาที่ 1,000,000-2,000,000 คิดเป็นสัดส่วน39.4% สำหรับระดับราคาที่อยู่อาศัยที่มีผู้ต้องการรองลงมา คือ บ้านราคาต่ำกว่า 1,000,000 บาท คิดเป็นสัดส่วน 31% ทั้งนี้ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท โดยส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยประเภททาวน์เฮ้าส์และคอนโดมิเนียม

ภาวะเศรษฐกิจ...ปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย : ทั้งนี้เมื่อถามถึงปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจในการซื้อที่อยู่อาศัย พบว่า กลุ่มตัวอย่างได้ให้ความสำคัญแต่ละปัจจัยดังนี้ โดยอันดับแรก คือ ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ เป็นสาเหตุที่ผู้ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยได้ให้ความสำคัญและเป็นกังวลอย่างมาก คิดเป็น 26.4% ปัจจัยที่สำคัญรองลงมาที่กลุ่มตัวอย่างได้ให้ความสำคัญ คือ ค่าครองชีพปรับตัวสูงขึ้น คิดเป็น 23.2% นอกจากนี้ปัจจัยสำคัญที่สำคัญรองลงมา คือ ความไม่แน่นอนของรายได้ในอนาคต คิดเป็น 23.1% ความไม่แน่นอนของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้คิดเป็น16.3% ของกลุ่มตัวอย่าง และภาวะการเมืองในประเทศเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย คิดเป็น 11% ของกลุ่มตัวอย่าง

แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2551 จากผลสำรวจทิศทางของตลาดและความต้องการที่อยู่อาศัย พบว่า ความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง แต่การเติบโตของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกำลังซื้อที่อยู่อาศัยยังคงขึ้นอยู่กับปัจจัยภาวะทางเศรษฐกิจเป็นสำคัญ ทั้งนี้ เห็นว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2551 แม้คาดว่าจะมีปัจจัยสนับสนุนต่อการฟื้นตัวของเศรษฐกิจภายในประเทศ อาทิ รัฐบาลที่จะเข้ามาบริหารประเทศที่คาดว่าน่าจะใช้นโยบายกระตุ้นการเติบโตของเศรษฐกิจ การลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ อาทิ การดำเนินการโครงการรถไฟฟ้า และโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญอื่นๆ เพื่อนำไปสู่การการผลักดันภาคการผลิต และการจ้างงาน ซึ่งน่าจะทำให้ภาคเอกชน มีความมั่นใจต่อทิศทางนโยบายและมีผลต่อเนื่องไปสู่การกระตุ้นการลงทุนของภาคเอกชนตามมาด้วย

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ประเมินทิศทางการลงทุนในด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2551 อาจจะขยายตัวประมาณ 2.0-5.8% จากที่ชะลอตัวในปี 2550 โดยอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่เศรษฐกิจของประเทศเติบโตประมาณ 4.0-5.0% ภายใต้ข้อสมมติที่ว่า รัฐบาลผสมที่เข้ามาบริหารประเทศจะมีการผลักดันโครงการลงทุนขนาดใหญ่ เร่งรัดการเบิกจ่ายงบประมาณ ส่งผลให้ภาคเอกชนเริ่มเดินหน้าโครงการลงทุน แต่เศรษฐกิจยังอาจเผชิญปัจจัยลบจากความไม่แน่นอนทางการเมือง และราคาน้ำมันที่อาจยังคงยืนอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะส่งผลให้อัตราเงินเฟ้ออยู่ในระดับที่สูงขึ้น

สำหรับจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2551 คาดว่า จะมีประมาณ 63,400-64,300 หน่วย มีอัตราการเติบโตอยู่ในระหว่าง หดตัวลง 3.9% ถึง 2.6% จากจำนวน 66,000 หน่วย ในปี 2550 โดยเป็นการหดตัวลงของที่อยู่อาศัยประเภทโครงการบ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยปลูกสร้างเอง โดยสาเหตุที่คาดว่าที่อยู่อาศัยจัดสรรจะยังคงปรับตัวลดลงเนื่องจากยังมีโครงการที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จที่รอขายอยู่ในตลาดเป็นจำนวนมาก1 ทำให้การเปิดโครงการใหม่น่าจะชะลอลงในปีนี้

ธุรกิจบ้านจัดสรร : อยู่ในภาวะทรงตัว...ปัจจัยลบยังน่าเป็นห่วง ในช่วงปี 2550 ที่ผ่านมา โครงการบ้านจัดสรรยังคงประสบภาวะการชะลอตัวต่อเนื่อง โดยคาดว่าจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทบ้านจัดสรรสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2550 น่าจะมีประมาณ 26,100 หน่วย หดตัวลงประมาณ12.8% จากปี 2549 ซึ่งจะเป็นการลดลงติดต่อกันเป็นปีที่ 3 อันเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังคงชะลอตัวลงอย่างต่อเนื่อง

แนวโน้มการพัฒนาโครงการจัดสรรใหม่ น่าจะยังคงเติบโตในอัตราที่ชะลอลง เนื่องจากอุปทานในตลาดยังคงมีอยู่เป็นจำนวนมาก 2 การปรับตัวในการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการ เช่น การพัฒนาโครงการในรูปแบบการเปิดให้จองก่อน (Pre-sales) มากขึ้น หรือไม่ก็เปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาด หากประสบความสำเร็จก็จะเปิดเฟสต่อไป

สำหรับในช่วงครึ่งแรกของปีนี้การแข่งขันในธุรกิจบ้านจัดสรรคงจะมีความรุนแรงขึ้นจากการที่ผู้ประกอบการต้องการเร่งระบายสินค้าที่มีอยู่ สำหรับการเปิดโครงการใหม่น่าจะยังคงเติบโตในอัตราที่ชะลอลง ซึ่งผู้ประกอบการคงยังรอดูทิศทางของเศรษฐกิจ การจัดตั้งรัฐบาลและนโยบายการแก้ปัญหาทางเศรษฐกิจของประเทศ ที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรร น่าจะเน้นไปยังทำเล ที่ตั้งของโครงการ การออกแบบที่อยู่อาศัย เพื่อดึงดูดลูกค้า มากกว่าการแข่งขันด้านราคา เนื่องจากหลายโครงการโดยส่วนใหญ่การเปิดตัวจะยังคงเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าระดับปานกลาง

นอกจากนี้แนวโน้มการปรับขึ้นราคาวัสดุก่อสร้างจะเป็นแรงกดดันต่อต้นทุนการก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นตามมาด้วย ทำให้ผู้ประกอบการบางรายจำเป็นต้องมีการปรับตัวเพื่อลดต้นทุนในการก่อสร้าง เช่น การนำเอาวัสดุก่อสร้างสำเร็จรูปเข้ามาใช้ การลดคุณสมบัติของวัสดุตกแต่งให้มีราคาถูกลง และการลดขนาดของตัวบ้าน เป็นต้น

แนวโน้มธุรกิจคอนโดมิเนียมปี 2551 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า การแข่งขันน่าจะทวีความรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมระดับกลางราคาระหว่าง 1- 3 ล้านบาท ที่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงเน้นการเปิดตัวโครงการตามแนวระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนและย่านใจกลางเมืองอย่างต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มีความเห็นว่า ภาวะเศรษฐกิจไทยในปี 2551 ยังคงมีความเสี่ยง ที่ส่งผลต่ออำนาจการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค และอาจจะส่งผลต่อตลาดคอนโดมิเนียม ทำให้ต้องมีการเฝ้าระวังหากมีการพัฒนาสินค้าออกมาสู่ตลาดมากกว่าความต้องการที่มีอยู่จริง
1 จากผลสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส คาดว่า ปริมาณที่อยู่อาศัยรอขายในตลาดในปี 2551 จะมีปริมาณมากกว่า 1.1 แสนหน่วย

2 จากผลสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า จากจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายทั้งหมดในปัจจุบัน เป็นประเภทบ้านเดี่ยวถึง 40,000 ยูนิต และทาวน์เฮาส์ 25,000 ยูนิต ซึ่งเป็นระดับที่ค่อนข้างสูง
3 จากผลสำรวจของบริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ปัจจุบันปริมาณที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมรอขายในตลาดมีปริมาณ 25,000 ยูนิต