เมื่อวันที่ 24 ธันวาคม 2546 ทางกรมธนารักษ์ ได้จัดแถลงข่าวเกี่ยวกับการประกาศใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบปี 2547-2550 (รอบละ 4 ปี) แทนบัญชีราคาเก่ารอบปี 2543-2546

     การประกาศนี้อาจดูคล้ายกับว่า ราคาเพิ่มขึ้นสูงมาก อาจทำให้เราต้องเสียภาษีมากๆ ทำให้ราคาซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ขยับตัวไป มากหรือแพงขึ้น ทำให้เรา สามารถกู้ได้เพิ่มขึ้น เพราะทรัพย์สินมีราคาสูงขึ้น สิ่ง เหล่านี้เป็นความเข้าใจผิด ซึ่ง เราในฐานะนักลงทุนควรทำ ความเข้าใจกันใหม่

กรุงเทพมหานครเปลี่ยนไปอย่างไร
     เป็นที่น่าแปลกใจที่ราคาประเมินที่ดินในกรุงเทพเพิ่มขึ้น เพียง 5.6 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ตารางที่ 1 แสดงให้เห็นถึง ความเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่สำรวจในพื้นที่รับผิดชอบของสำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร จำนวน 17 สาขา ซึ่งครอบคลุม พื้นที่ทั้ง 50 เขต ของกรุงเทพ มหานคร
     จะสังเกตได้ว่าที่ดินส่วนใหญ่ไม่ได้เพิ่ม ราคาเลย มีที่ดินเพียง 288,623 แปลง หรือ 20 เปอร์เซ็นต์ของที่ดินทั้งหมด 1,410,173 แปลงในเขตกรุงเทพมหานครที่เพิ่มราคาขึ้น
และยังมีอีกประมาณ 3 เปอร์เซ็นต์ที่ลดราคาลง แต่ส่วนใหญ่ 77 เปอร์เซ็นต์ ยังมีราคาเท่าเดิม นอกจากนี้ยังมีสำนักงานที่ดิน 9 ใน 17 แห่งที่มีแปลงที่ดินที่ราคาเพิ่มขึ้นไม่เกิน15 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ดังนั้นแสดงว่าการเปลี่ยน แปลงนี้ไม่ได้กระทบคนส่วนใหญ่
     ข้อสังเกตอีกประการหนึ่งก็คือ ราคาที่ดิน มีการลดลงเช่นกัน ประการหนึ่งอาจเป็นเพราะการถูกเวนคืน เช่น ตัดเป็นถนน ทำให้รูปร่าง ที่ดินเสียไป หรืออาจเป็นการประเมินผิดในคราว ก่อน จึงได้กำหนดใหม่ให้สอดคล้องกับความ เป็นจริง เป็นต้น

ปริมณฑลกรุงเทพฯ เป็นเช่นใด
     สำหรับในเขตปริมณฑลนั้น ส่วนมากไม่ได้ ประเมินรายแปลง แต่เป็นการประเมินรายบล็อค คือ กำหนดตามระยะจากถนน เช่น ห่างจากถนน 20-40 เมตรแรกราคาหนึ่ง ส่วนต่อไปอีกราคา หนึ่ง ที่ดินตามถนนซอยอีกราคาหนึ่งและที่ดิน ที่ไม่ติดถนนราคาก็ต่ำลงมา แต่เดิมทางราชการ ก็ใช้การประเมินแบบนี้ทั่วประเทศ แต่มา
ภายหลังในจังหวัดหลักๆ ของประเทศ เช่น กรุงเทพมหานคร เชียงใหม่ นครราชสีมา รวม 8 จังหวัด ก็แปลงมาเป็นการประเมินรายแปลง ซึ่งเป็นแนวโน้มใหม่ในอนาคต

     แต่การที่ในเขตปริมณฑลส่วนใหญ่ยังประเมินรายบล็อค จึงทำให้จำนวนบล็อกน้อย กว่าจำนวนแปลงมาก และจะเห็นได้ว่า ที่ดิน เกือบทั้งหมด ถึง 95 เปอร์เซ็นต์ มีราคาคงเดิม และลดลงมีอีก 1 เปอร์เซ็นต์ ส่วนที่เพิ่มขึ้น มีเพียง 4 เปอร์เซ็นต์ เท่านั้น
     อย่างไรก็ตามทั้งที่มีการเพิ่มขึ้นของแปลง ที่ดินไม่มากนัก (เพียง 4 เปอร์เซ็นต์) แต่กลับ ปรากฏว่า ราคาที่ดินในจังหวัดปริมณฑลเพิ่มขึ้น โดยเฉลี่ยถึง 9 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งสูงกว่าในเขต กรุงเทพมหานครที่เพิ่มขึ้นเพียง 5.6 เปอร์เซ็นต์ เท่านั้น โดยจังหวัดที่มีการเพิ่มมากก็คือ นนทบุรี และสมุทรปราการ ซึ่งแม้จะมีแปลงที่เพิ่มขึ้นเพียง 5 เปอร์เซ็นต์ และ 9 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ แต่กลับมีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 16 เปอร์เซ็นต์ และ 15 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ
     การนี้แตกต่างจากพื้นที่ของสำนักงานที่ดิน กรุงเทพมหานครสาขาดอนเมืองและบางกอก น้อยที่อยู่ติดกับนนทบุรี ที่กลับมามีจำนวนแปลง เพิ่มขึ้นถึง 24 เปอร์เซ็นต์ และ 31 เปอร์เซ็นต์ ตามลำดับ แต่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 5 และ
6 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น ส่วนในเขตประเวศและพระโขนง แม้มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 15 เปอร์เซ็นต์ และ 14 เปอร์เซ็นต์ คล้ายกับกรณี ของสมุทรปราการ แต่จำนวนแปลงที่ดินที่เพิ่มขึ้น กลับสูงถึงประมาณครึ่งหนึ่ง ต่างจากสมุทร- ปราการที่มีจำนวนแปลงที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 9 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น
     การนี้ชี้ให้เห็นว่า การเปลี่ยนแปลงราคาที่ดิน ต่างๆ นั้นยังมีความลักลั่นกันอยู่พอสมควร

ข้อสังเกตจากการเปลี่ยนแปลงทั่วประเทศ
     ความลักลั่นของราคาจะยิ่งเห็นได้ชัดเจน มากขึ้นเมื่อพิจารณาถึงจังหวัดต่างๆ ในขอบเขต ทั่วประเทศ ดังเช่น กระบี่และพังงา ซึ่งแม้เป็นจังหวัดท่องเที่ยวก็ตาม แต่พื้นที่ส่วนใหญ่ยังเป็น เกษตรกรรม การที่ราคาประเมินเพิ่มขึ้นถึง 66 เปอร์เซ็นต์ และ 80 เปอร์เซ็นต์ตามลำดับนั้น คงมีบางอย่างคลาดเคลื่อน หรือแม้แต่สิงห์บุรี ที่ราคาเพิ่มขึ้นถึง 54 เปอร์เซ็นต์ แต่เมื่อดู อ่างทองซึ่งอยู่ติดกันราคาเพิ่มขึ้นเพียง 0.29 เปอร์เซ็นต์เท่านั้น

     ยังมีปรากฏการณ์ที่เข้าใจได้ยากในอีกหลาย กรณีดังเช่นที่ได้โยงเป็นลูกศรไว้สำหรับจังหวัด ใกล้เคียงต่างๆ ตามตารางที่ 3 ข้างต้น ได้แก่ กระบี่-ตรัง, พังงา-ภูเก็ต, สุราษฎร์ฯ-นครศรีฯ, มหาสารคาม-ขอนแก่น, ร้อยเอ็ด-ยโสธร-กาฬสินธุ์, อุทัยธานี-ชัยนาท, ประจวบฯ-เพชรบุรี, ปัตตานี-สงขลา, พะเยา-เชียงราย, อยุธยา-ปทุมธานี, ราชบุรี-กาญจนฯ, พิจิตร-กำแพงเพชร ฯลฯ

เข้าใจให้ถูกต้อง
     โดยที่ราคาประเมินปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก และมีจำนวนแปลงที่ปรับเพิ่มไม่มากเช่นกันจึงเชื่อว่าจะไม่มีผลกระทบจากการนี้มากนัก นอกเสียจากความเข้าใจไขว้เขวบางประการ
     การที่ราคาที่ดินในแต่ละจังหวัดเพิ่มขึ้นมาก-น้อยอย่าง “ขัดสายตากรรมการ” นั้น คงมี สาเหตุหลายๆ ประการ แต่ข้อสังเกตสำคัญ
ประการหนึ่งก็คือ การจัดทำบัญชีราคาประเมินนี้ ขึ้นอยู่กับคณะสำรวจที่แตกต่างกัน คณะอนุกรรมการพิจารณาแต่ละจังหวัดที่แตกต่างกัน ดังนั้นจึงไม่อาจถือเป็นบรรทัดฐานได้ บางครั้งพื้นที่รอยต่อระหว่างจังหวัดอาจมี
ความลักลั่นกันมากก็ไดh เพราะคณะสำรวจ ที่แตกต่างกันนั่นเอง

     สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจให้ชัด ก็คือ ราคา นี้ใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเท่านั้น ไม่ใช่สามารถอ้างอิงเป็นราคาซื้อขาย ได้ ใครก็ตามนำราคานี้มาอ้างอิงเพื่อต้องการ ให้ทรัพย์สินดูมีราคาสูงกว่าความเป็นจริง (เพราะต้องการขาย) หรือต่ำกว่าความเป็น จริง (เพราะต้องการซื้อคืน-ไถ่ถอน) ย่อม เป็นการแสดงเจตนาไม่บริสุทธิ์
     โดยนัยนี้ ผู้ขายไม่ว่าจะเป็นเจ้าของ โครงการหรือผู้ขายบ้านทั่วๆ ไป จะอ้างอิง ราคาประเมินเพื่อขึ้นราคาคงไม่ได้ ส่วนผู้ซื้อ จะอ้างเอาราคาทางราชการที่ต่ำในพื้นที่ หนึ่งๆ เพื่อกดราคาขายให้ผิดเพี้ยนจาก ความเป็นจริงก็คงไม่ได้เช่นกัน

     นอกจากนี้โดยทั่วไปราคานี้ก็จะต่ำจาก ราคาซื้อขายจริงในท้องตลาด ดังนั้น ถึงแม้มี การเพิ่มราคาบ้างแต่ก็ไม่น่าจะมีผลสะเทือน นัก แต่อย่างไรก็ตาม หากมีกรณีที่ราคาซื้อขาย จริงกลับต่ำกว่าราคาประเมินทางราชการนี้ แล้ว ผู้มีส่วนได้เสียก็สามารถไปติดต่อสำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ โทร.0-2494-5113, 0-2424-6808 เพื่อขอให้ทบทวนได้ หรือแม้ไม่ได้เกี่ยวกับ การทบทวน แต่อยากทราบราคาก็สามารถ โทรศัพท์ไปสอบถามได้โดยไม่เสียค่าใช้จ่าย

     และที่สำคัญขณะนี้ทุกท่านสามารถเข้าไป ตรวจสอบราคาประเมินใหม่ผ่านระบบคอมพิวเตอร์ โดยคลิ๊กไปที่:www.treasury.go.th/siamwebprod/landprice/index.php
โดยเราต้องลงทะเบียนพร้อมเลขที่บัตรประชาชน และเมื่อได้รหัสผ่านแล้วจึงจะสามารถใช้ได้ ซึ่งจะมีความ รวดเร็ว สะดวกสบายทีเดียวเดี๋ยวนี้ราชการไทย ได้พัฒนาไปมากแล้ว!